要不要买房？众多人每年都会面临这一选择，而今年面对的不确定因素尤其严重。首先是房价的下跌：在房地产行业深度调整的背景下，多数城市的新房和二手房价格已经连续数月出现下降趋势。根据11月份国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，有68个城市的房价已回落至一年前水平。
另一大变量是新一轮的房地产政策改革。这次的”房改”正在改变着房地产行业的每一个参与者的市场预期，这包括购房者、开发商、房产经纪和金融机构，甚至是负责监管住房和土地的政府部门。政策通过改变供需关系来实现效果，依据《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件的指示，未来将更多地建设和提供保障性住房，以让低和中等收入家庭能够逐渐拥有自己的房屋，这无疑会从一个方面分流掉商品房市场的一部分需求。
房价是否已跌至谷底？如果大量保障房按照政府的蓝图建设、供应和配售，那么需要首次购房的消费者，尤其是那些政策文件重点关注的工薪阶层，他们还需要购买商品房吗？据地方政府人士分析，保障房首先解决的是居住安全的问题，而购买商品房更多的是考虑到个人喜好和居住质量。
即使是在大城市，对于工薪家庭而言，在不考虑借贷的情况下几乎很难买到商品房。然而，地方政府人士建议，对于有刚性住房需求和改善性住房需求的市民而言，如果资金允许，在条件合适时尽早购买商品房仍然是一个明智的选择。2023年的政策优惠包括降低首付比例和房贷利率历史低位，再加上购房补贴和旧改新政策，房价和购房成本真正实现了下降。
值得关注的是，多个城市已经提交了2024年的保障房建设计划，并上报了试点地块和项目。这些城市政府透露，配售型保障房在地区差异较大，并且第一批项目会与此前的共有产权房和人才类住房项目相似。但配售型保障房的核心是降低首付和单价，前提是购房者符合所在城市的配售条件。
各城市保障房建设的数量由各自政府根据实际需求和能力决定。据经济观察网了解，2024年计划中每个城市首批建设数量约为数千套，35个城市合计不超过10万套。其中一部分是转化自存量的共有产权房和人才房项目，少数城市正在积极探索新建配售型保障房。
专家建议，个人收入远超过所在城市居民人均可支配收入的购房者，仍然可以考虑购买商品房。对于收入不稳定或略低于平均水平的人来说，可以再等等。特别提醒收入较为脆弱的群体，不适合过度借贷来购买房产。
从长远看来，随着更多与低收入相匹配的保障性住房被建设，供给相对充足的情况下，”居者有其屋”不再是遥不可及的梦想。对于马上需要房屋的刚性需求者来说，如果决定要购房，那么接下来就要考虑在哪里购买及购买什么样的房子，核心城市/区域的房产因其地段、交通、人口流入和产业发展优势而拥有更好的保值和增值空间。
随着新“房改”的不断深化，保障房项目将会提供更多选择，但商品房的流通性和质量因素依旧是决定性考量，尤其是房屋质量、设计、小区环境和物业服务等因素，将在未来的房地产市场中扮演更加重要的角色。
